保定市非住宅用地和划拨住宅用地上建设住宅及配套商业等房屋登记办法

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为解决占用非住宅用地中部分土地或占用划拨住宅用地建设的住宅及配套商业等房屋办理不动产登记遇到的问题,规范国有建设用地的供应管理,加强居住用地规划、土地供应和不动产登记的衔接,维护公开、公平、公正的房地产市场秩序,本着“尊重历史、实事求是”的原则,根据有关法律法规和政策规定,结合我市实际,制定本办法。

一、在城镇规划建设用地范围内,占用非住宅用地中部分土地或占用划拨住宅用地建设的住宅及配套商业等房屋进行不动产登记,适用本办法。

二、已经规划、住建等有关部门审批,占用非住宅用地中部分土地或占用划拨住宅用地建设的住宅及配套商业等房屋,已登记并取得不动产权属证书的,可在补缴土地价款的前提下成套转让、办理登记。

三、明确宗地分割、登记程序和分割原则。已经规划、住建等有关部门审批,占用非住宅用地中部分土地建设的住宅及配套商业等房屋,尚未办理首次登记的,应先分割宗地并依据土地分割批准文件等资料办理土地使用权变更登记,然后再办理房屋首次登记和转移登记;占用非住宅用地中部分土地建设的住宅及配套商业等房屋,需要分割土地的,该宗土地应已登记土地使用权,已缴清土地出让价款(划拨价款),不存在抵押、查封和权属纠纷,分割面积按照批准的建设工程规划(含具有建设工程规划效力的批准文件)确定,分割后的宗地面积之和等于原面积,分割后的土地用途、使用权类型和使用权人不变,各项经济技术指标按现状开发利用情况核算,新核算的容积率与原出让合同约定容积率不一致的,按现行提高容积率补缴土地价款规定补缴土地价款后再进行分割,原出让合同未明确约定容积率的可依据该宗地首次出具的规划条件(意见)或经批准的规划方案在分割协议中明确。

四、规范土地房屋用途、性质以及土地出让年限确定标准。占用非住宅用地中部分土地或占用划拨住宅用地建设的住宅及配套商业等房屋办理首次登记时,房屋用途依据规划批准确定,房屋性质依据项目审批资料确定,没有经济适用住房(含集资建房)或房改售房批准手续的住宅和配套商业等房屋性质确定为“自建房”,存在公私混合产权的房屋性质确定为“其他”;占用非住宅用地中部分土地或占用划拨住宅用地建设的住宅及配套商业等房屋办理转移登记时,房屋性质记载为市场化商品房,土地性质记载为出让,土地用途记载为住宅、商服等用途,城镇住宅用地出让年限按七十年计算,商服用地出让年限按四十年计算,起算时间从该宗土地上第一套房屋补缴土地价款后办结转移登记之日起计算,后续转让的同类房屋的土地出让年限相应缩短;公私混合产权房屋仅转让其私有份额的,不补缴土地价款,原土地性质、用途和房屋性质、用途保持不变。公私混合产权房屋成套转让或该套房屋的公有份额转让给私有份额权利人时,可在补缴土地价款后,办理转移登记或土地性质、用途、出让年限和房屋性质的变更登记。

五、确定土地价款的补缴标准。占用非住宅用地中部分土地或占用划拨住宅用地建设的住宅及配套商业等房屋属于已购公房(房改房)和经济适用住房(含集资建房)进行转移登记时,参照《保定市主城区已购公有住房和经济适用住房退出管理实施细则》(保政办发〔2017〕29号)执行,其它住宅按照税务部门存量房交易价格评估系统评估的价格(以下简称房屋计税价格)的1%补缴土地价款,配套商业等房屋按照房屋计税价格的3%补缴土地价款。补缴土地价款由市财政部门委托不动产登记机构代收。

六、明确房屋转让的限制性条件。占用非住宅用地中部分土地或占用划拨住宅用地建设的住宅及配套商业等房屋涉及国有资产的,转让前应取得有权部门的书面批准意见;非住宅用地和划拨住宅用地上建设的住宅及配套商业等房屋性质为“自建房”和“其他”的,不得利用“化零为整”等方式转让房屋,使得整宗土地使用权发生转移或性质、用途发生变更。

七、加强居住用地规划、土地供应和不动产登记的衔接。居住用地规划设计条件中包含住宅和配套商业等房屋,规划设计条件和出让合同(包括出让公告、挂牌须知等出让文件)中没有明确住宅用地面积和配套商业用地面积的,可对土地进行用途分摊,不收取土地价款。在建成前已分摊,建成后因房屋不能落宗需再次分摊的,不收取土地价款。对土地出让方案按商品房居住用地价格80%确定出让底价的限价商品房用地进行用途分摊时,配套商业部分的用地按100%土地价格进行收取,即:按成交时土地价格除以80%核算普通商品住房土地价格,土地使用权人按普通商品住房价格的20%补缴土地价款。

八、本办法适用于市主城区,其他县(市、区)、白沟新城可参照执行。

九、本办法自印发之2020年2月5日起施行,有效期5年。

国家有关部门出台新政策后,本办法与国家政策不一致的,按国家政策实施。